Collectieve verwarming: wat als een mede-eigenaar de afrekening betwist?

Bij een collectieve verwarmingsinstallatie wordt het verbruik van elke mede-eigenaar meestal apart gemeten via individuele meters. Zo betaalt iedereen zijn aandeel volgens het werkelijke verbruik dat door de calorimeter wordt geregistreerd. Maar wat gebeurt er wanneer een mede-eigenaar twijfelt aan de juistheid van die meting? Kan zo'n afrekening worden aangevochten? De rechtbank van Veurne sprak zich hierover uit in een uitspraak van 2025.

Hoe worden kosten verdeeld bij collectieve verwarming?

In een appartementsgebouw worden gemeenschappelijke kosten, zoals elektriciteit en verwarming, verdeeld onder de mede-eigenaars volgens de regels die in de statuten zijn vastgelegd.

Voor collectieve verwarming gebeurt die verdeling doorgaans op basis van individuele submeters. Elke wooneenheid betaalt dus haar eigen verbruik. Daarnaast zijn er ook vaste kosten die niet rechtstreeks gekoppeld zijn aan individueel gebruik, zoals:

• onderhoud en herstellingen van de installatie;
• vernieuwing van het verwarmingssysteem;
• warmteverlies buiten de appartementen;
• eventueel het collectieve warmwaterverbruik.

Deze kosten worden meestal verdeeld volgens de quotiteiten.

Wat zijn quotiteiten?

Quotiteiten drukken uit welk aandeel een mede-eigenaar bezit in het gebouw. Dat percentage wordt bepaald op basis van onder meer oppervlakte, ligging en bestemming van het appartement. U vindt deze gegevens terug in de verkoopsakte en in de statuten van het gebouw.

De quotiteiten bepalen niet alleen uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten, maar ook uw stemrecht op de algemene vergadering.

Een betwiste elektriciteitsafrekening voor de rechtbank

De rechtbank van Veurne behandelde een geschil waarbij een mede-eigenaar een opvallend hoge elektriciteitsafrekening betwistte. Volgens hem was de meting foutief.

Daarbij bleek ook dat hij zijn appartement zonder toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (VME) had losgekoppeld van de collectieve verwarmingsinstallatie en aangesloten op een eigen elektriciteitsmeter.

Bewijslast bij de mede-eigenaar

De rechter stelde duidelijk dat het aan de mede-eigenaar is om aan te tonen dat de meting onjuist is. Een hoger verbruik alleen volstaat niet als bewijs van een foutieve afrekening.

Omdat de mede-eigenaar geen concrete bewijzen kon voorleggen, moest hij uiteindelijk zijn aandeel in de kosten gewoon betalen.

Niet zomaar uitstappen uit het collectieve systeem

De rechtbank benadrukte bovendien dat een mede-eigenaar niet eenzijdig uit een collectief verwarmingssysteem kan stappen zonder toestemming van de VME. Dergelijke ingrepen raken immers aan de gemeenschappelijke delen en vereisen een gezamenlijke beslissing.

Het belang van duidelijke afspraken en communicatie

Deze zaak toont vooral aan hoe belangrijk heldere afspraken en goede communicatie zijn binnen een mede-eigendom. Duidelijke statuten en transparante communicatie:

• voorkomen discussies achteraf;
• zorgen voor rechtszekerheid;
• versterken het vertrouwen tussen mede-eigenaars en VME;
• maken een efficiënt beheer mogelijk.

De statuten vormen daarbij het juridisch kader waarop zowel de mede-eigenaars als de syndicus kunnen terugvallen.

Vragen of ondersteuning nodig?

Stel uw verdere vragen gerust aan syndicus SEBAS, wij helpen u graag verder. welkom@mysebas.be

Bron: Syndicus Insights