Burenruzie in je appartementsgebouw: wat doet de syndicus, en wat niet?
Wie in een appartementsgebouw last heeft van een buur, denkt vaak eerst aan de syndicus. Logisch: die beheert het gebouw. Maar in een ruzie tussen buren mag een beroepssyndicus geen kant kiezen. Dat staat zwart op wit in de deontologie van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).
Hieronder lees je waar die grens ligt, wat de wet zegt over burenhinder en waar je wél terechtkan.
Wat zegt de deontologie?
Een beroepssyndicus is een vastgoedmakelaar en moet zich houden aan de deontologie van het BIV. Sinds 1 oktober 2026 geldt daarvan een vernieuwde versie. De regel over geschillen tussen bewoners staat in artikel 81:
"De vastgoedmakelaar-syndicus waakt er over strikt neutraal te blijven in de geschillen die zouden bestaan tussen de mede-eigenaars of de bewoners en die geen betrekking hebben op het beheer van de vereniging, onverminderd zijn wettelijke of conventionele verplichtingen of de naleving van een gerechtelijke beslissing."
In gewone taal: gaat een ruzie tussen bewoners niet over het beheer van het gebouw, dan kiest de syndicus geen partij. Dat geldt voor ruzies tussen eigenaars, maar ook tussen andere bewoners, zoals huurders.
Waarom blijft de syndicus neutraal?
De syndicus vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars (VME), dus alle eigenaars samen (art. 3.89 Burgerlijk Wetboek). Kiest hij in een ruzie tussen twee buren partij, dan staat hij tegenover een van de mensen voor wie hij werkt.
Wanneer is het wél een zaak voor de syndicus?
De neutraliteit heeft grenzen, en die staan in het artikel zelf:
Het geschil gaat over het beheer van de vereniging. De VME bestaat voor het behoud en het beheer van het gebouw (art. 3.86 Burgerlijk Wetboek). De wettelijke taken van de syndicus gaan onder meer over het uitvoeren van de beslissingen van de algemene vergadering en het beheer van de gemeenschappelijke zaken (art. 3.89 Burgerlijk Wetboek).
De syndicus heeft een wettelijke of contractuele verplichting. Wat de wet of zijn contract met de VME hem oplegt, blijft gelden.
Er is een gerechtelijke beslissing. De neutraliteit doet niets af aan wat een rechter beslist heeft.
Twijfel je of jouw probleem over het beheer van het gebouw gaat? Vraag het gewoon aan je syndicus.
Wat zegt de wet over burenhinder?
Het Burgerlijk Wetboek heeft een aparte regel voor bovenmatige burenhinder (art. 3.101). Buren mogen elkaar geen hinder bezorgen die de normale ongemakken van het nabuurschap overtreft.
Of hinder bovenmatig is, beoordeelt de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval, zoals:
het tijdstip van de hinder;
hoe vaak ze voorkomt;
hoe intens ze is.
Is de hinder bovenmatig, dan kan de rechter beslissen dat de buur:
een vergoeding in geld betaalt;
de kosten vergoedt van maatregelen die jij neemt om de hinder te beperken;
de hinderlijke handeling stopzet, of maatregelen neemt om de hinder tot een normaal niveau te brengen.
Bevoegd voor geschillen over bovenmatige burenhinder is de vrederechter, ongeacht het bedrag (art. 591, 2°ter Gerechtelijk Wetboek).
Waar kan je terecht bij een burenruzie?
Praat eerst met je buur. Een gesprek kost niets en kan je meteen proberen.
Lees de regels van je gebouw. De statuten en het reglement van interne orde gelden niet alleen voor de eigenaars: onder bepaalde voorwaarden gelden ze ook voor huurders en andere bewoners (art. 3.93 Burgerlijk Wetboek). Het reglement van interne orde kan je kosteloos inkijken op de zetel van de VME.
Vraag burenbemiddeling aan. Verschillende steden en gemeenten bieden gratis burenbemiddeling aan. In Gent bijvoorbeeld komen twee vrijwillige bemiddelaars bij je langs, als het conflict in aanmerking komt. Vraag bij je stad of gemeente of zij het aanbieden.
Vraag een verzoening aan bij de vrederechter. Dat is gratis. Je stuurt een eenvoudige brief naar de vrederechter, of je vraagt de verzoening mondeling aan op de griffie. Lukt de verzoening, dan wordt het akkoord vastgelegd in een proces-verbaal dat alle partijen samen met de rechter en de griffier ondertekenen.
Start een procedure bij de vrederechter. Lukt de verzoening niet, dan kan je een gewone procedure starten.
Neutraal, maar niet afwezig
Een syndicus die neutraal blijft, laat je niet in de steek. Hij houdt zich aan een regel die ervoor zorgt dat iedereen in het gebouw op hem kan rekenen, ook de buur met wie je het oneens bent. Gaat het om de gemeenschappelijke delen of het beheer van het gebouw, dan is hij wel je eerste aanspreekpunt.
Ben je mede-eigenaar en wil je weten hoe Sebas jullie gebouw zou beheren? Mail ons op welkom@mysebas.be.
Bronnen: deontologie van de vastgoedmakelaar (BIV), Burgerlijk Wetboek, Boek 3.