Hoe Sebas AI gebruikt, en waarom er altijd een mens beslist
Krijg je een antwoord van Sebas, dan heeft een medewerker dat nagekeken en zelf verstuurd. Soms heeft AI er een eerste versie van gemaakt, maar het laatste woord ligt altijd bij een mens.
Zo werken we niet alleen bij antwoorden op je vragen. In dit artikel lees je waar we AI gebruiken, waar niet, en welke regels er gelden wanneer een syndicus met AI werkt. Zo weet je als mede-eigenaar waar je aan toe bent.
Wat je als mede-eigenaar merkt
Je praat bij Sebas nooit met een chatbot, en je krijgt geen automatische antwoorden van een AI. Elk antwoord dat je van ons krijgt, heeft een medewerker nagekeken en verstuurd.
Verder kan je hierop rekenen:
Eén vast team voor je gebouw. Elke VME heeft bij Sebas één vast team.
Een eerste reactie binnen 24 uur op werkdagen. Zo weet je dat je vraag gezien is.
Een noodnummer dat je altijd kan bellen. Voor wat niet kan wachten, ook 's avonds en in het weekend.
Je documenten, wanneer jij wil. In MySebas kan je altijd zelf aan je documenten, ook aan de notulen en de afrekeningen. Hoe zo'n online dossier werkt, lees je in ons artikel over de digitale syndicus en het online dossier.
Inzage in die documenten is trouwens een recht: de wet verplicht elke syndicus om de mede-eigenaars inzage te geven in alle niet-private documenten en gegevens over de mede-eigendom (art. 3.89, § 5, 9° BW).
Waar AI ons helpt
AI helpt ons vooral bij het werk achter de schermen. Ze doet voorstellen, maar een medewerker beslist elke stap.
Administratie. AI ondersteunt het werk met facturen en documenten, en maakt samenvattingen.
Antwoorden op je vragen. AI kan een ontwerp van antwoord maken. Een medewerker kijkt het na en verstuurt het.
Openstaande bedragen. AI signaleert achterstallen. Wat er daarna gebeurt, beslist een medewerker.
Herstellingen. AI kan aannemers voorstellen. Wat er met dat voorstel gebeurt, beslist een medewerker.
Voor jou verandert er aan de kern dus niets. Wie beslist, is een mens, en de erkende syndicus blijft verantwoordelijk voor het beheer.
Waar we geen AI voor gebruiken
Minstens zo belangrijk is wat AI bij ons niet doet:
Geen chatbot, geen automatische antwoorden. Een mens leest je vraag en verstuurt het antwoord.
Geen beslissingen. AI stelt voor, een medewerker beslist.
Geen realistische AI-beelden. We gebruiken geen AI-beelden die er echt uitzien.
Echte stemmen. In de video's van Begrijp je AV hoor je echte mensen.
Welke regels gelden er voor AI bij je syndicus?
Gebruikt een syndicus AI, dan blijven alle gewone regels gelden. Sinds kort komen daar ook een paar regels specifiek over AI bij.
De wet op de mede-eigendom: de syndicus blijft aansprakelijk
Het Burgerlijk Wetboek is daar kort over: de syndicus is "als enige aansprakelijk voor zijn beheer" (art. 3.89, § 6 BW). Wat dat in de praktijk betekent, lees je in ons artikel over de aansprakelijkheid van de syndicus.
De plichtenleer van het BIV: AI verandert niets aan de plichten
Is je syndicus erkend door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), dan is hij gebonden aan de plichtenleer van het BIV. Hoe je die erkenning nagaat, lees je in hoe controleer je of je syndicus BIV-erkend is.
De plichtenleer die sinds 1 oktober 2026 geldt, heeft een apart deel over artificiële intelligentie (art. 40 tot 42). Het staat bij de verplichtingen die gelden voor alle vastgoedmakelaars, dus ook voor syndici. In het kort:
Het gebruik van AI doet geen afbreuk aan de deontologische en wettelijke verplichtingen (art. 40).
Wat AI genereert, moet de vastgoedmakelaar zorgvuldig en kritisch beoordelen. Hij moet ook voldoende bekwaam zijn om met zulke systemen te werken (art. 41).
Hij informeert derden over het gebruik van AI en de manier waarop, voor zover dat voortvloeit uit de geldende wettelijke verplichtingen (art. 41).
Hij voert geen persoonsgegevens in een open AI-systeem in (art. 41).
Hij gebruikt AI niet op een manier die ertoe strekt mensen te misleiden (art. 42).
De volledige tekst vind je op de website van het BIV.
De Europese AI-verordening: weten wanneer AI meespeelt
Sinds 2 augustus 2026 gelden onder meer deze transparantieregels uit artikel 50 van de Europese AI-verordening:
Praat je rechtstreeks met een AI-systeem, zoals een chatbot, dan moet je daarover geïnformeerd worden, tenzij het voor een redelijk geïnformeerde persoon al duidelijk is (art. 50, lid 1).
Beelden, geluid of video die door AI gemaakt of bewerkt zijn en voor echt kunnen doorgaan (deepfakes), moeten als zodanig vermeld worden (art. 50, lid 4).
Tekst die door AI gemaakt is en gepubliceerd wordt om het publiek te informeren over zaken van algemeen belang, moet ook vermeld worden, tenzij een mens de tekst heeft nagekeken en iemand er de redactionele verantwoordelijkheid voor draagt (art. 50, lid 4).
Bij Sebas praat je niet met een chatbot, gebruiken we geen realistische AI-beelden en spreken in de video's echte mensen.
Conclusie
AI is voor ons een hulpmiddel bij het werk achter de schermen, geen gesprekspartner en geen beslisser. Je krijgt antwoord van een mens, een medewerker beslist elke stap, en de erkende syndicus, met meer dan 10 jaar ervaring, blijft verantwoordelijk voor het beheer.
Met vragen over hoe we AI gebruiken voor jouw gebouw kan je altijd terecht op welkom@mysebas.be. Wil je weten wat Sebas voor je VME kan doen, vraag dan een vrijblijvende offerte aan.
Bronnen: Boek 3 Burgerlijk Wetboek, art. 3.89, § 5, 9° en § 6; Reglement van plichtenleer van het BIV, art. 40 tot 42 (in werking sinds 1 oktober 2026); Verordening (EU) 2024/1689 (AI-verordening), art. 3, 50 en 113.