Sebas

Kosten gebouw

Vragen en antwoorden over boekhouding, quotiteiten, verdeelsleutels en afrekeningen in uw VME.

FAQ financieel

Hier bundelen we de belangrijkste antwoorden rond de boekhouding van uw VME. Voor detailvragen mag u steeds mailen naar beheer@mysebas.be.

Wat is een quotiteit?

Een quotiteit is het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat aan een privatieve kavel toekomt (vaak in duizendsten). Ze wordt bepaald o.a. op basis van vloeroppervlakte, waarde en ligging van de kavel en het nut van bepaalde gemeenschappelijke delen. De quotiteit is bepalend voor uw kostenbijdrage én uw stemrecht op de algemene vergadering.

Quotiteit vs. Verdeelsleutel

Quotiteit = uw aandeel in de hele gemeenschap (bijv. 100/1000 = 10%). Dat bepaalt uw aandeel in algemene kosten en uw stemrecht.

Verdeelsleutel = de manier waarop specifieke kosten worden verdeeld volgens gebruik of nut. Voorbeeld: liftkosten enkel verdelen over de kavels die de lift effectief gebruiken.

Zijn verdeelsleutels te wijzigen?

Ja, mits agendapunt en goedkeuring met 4/5 meerderheid. Statutaire regels bepalen criteria en berekeningswijze. Bij wijziging is doorgaans een (aanvullende) basisakte via notaris vereist. Alternatief: de vrederechter kan tussenkomen (art. 577‑9 §6, 2° BW).

Wat is een jaarafrekening?

Jaarlijks overzicht: reële kosten + spaarkapitaal + saldo vorig boekjaar – opvragingen = jaarafrekening. Het is een momentopname (geen "eindafrekening", behalve bij verkoop van het pand). Elk boekjaar bouwt verder op het vorige.

Maandelijks voorschot (werkkapitaal)

Voorschotten worden vastgelegd op de jaarlijkse eigenaarsvergadering en dienen om periodieke kosten te betalen. Voorbeelden:

  • Verzekering: blokpolis, BA RvM, rechtsbijstand, afstand verhaal
  • Erelonen: syndicus, commissaris, architect, advocaat
  • Verbruik: water (brandleiding/irrigatie), elektriciteit
  • Onderhoud: gangen/residentie, garages, ramen, tuin, RWA, riolering, poorten, dak
  • Veiligheid: brandcentrale, blussers/haspels, noodverlichting, rookkoepels, valbeveiliging
  • Divers: bankkosten, herstellingen & diversen, kosten RvM
  • Lift: noodtelefoon, onderhoudscontract, herstellingen, keuring

Spaarkapitaal (reservefonds)

Reserve voor grotere, niet‑periodieke uitgaven (bijv. renovatie lift, dak, gevel). Aanwending kan enkel na goedkeuring door de algemene vergadering. Het reservekapitaal is gekoppeld aan de kavel en wordt bij verkoop niet aan de verkoper uitbetaald.

Waarborgfonds (permanent werkkapitaal)

Buffer om piekmomenten in het werkjaar op te vangen (grote facturen of onvoorziene kosten). Dit bedrag blijft op naam van de eigenaar staan en wordt bij verkoop terug uitgekeerd.

Extra opvraging werkkapitaal

Mogelijk wanneer voorschotten onvoldoende zijn (onvoorziene uitgaven, geplande werken) of om tijdelijke tekorten door achterstal te overbruggen.

Wanbetalers

De AV kan de syndicus mandateren om een invorderingsprocedure op te starten (herinneringen, dossierkosten, deurwaarder, raadsman, enz.). Kosten worden ten privatieve titel doorgerekend aan de achterstallige mede‑eigenaar via de privatieve jaarafrekening.

Factuurgegevens voor uw VME